Décryptage : les taux du crédit immobilier peuvent-ils baisser encore ?

Pour la cinquième fois d’affilée, les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) ont été revus à la baisse ce début 2025. Les taux du crédit immobilier, passés de 4,50 % à 3,30 % en un an grâce à cette politique d’assouplissement, peuvent-ils encore baisser aussi significativement et durablement ? Courteam vous éclaire en 4 points rapides.

1/ Pourquoi la BCE corrige-t-elle ses taux à la baisse depuis juin 2024 ?

Au plus haut en décembre 2023, les taux d’intérêt du crédit immobilier ont baissé de plus de 1 % en 2024, passant de 4,50 % pour un crédit sur 20 ans en début d’année à 3,30 % en fin d’année (et même 3,25 % en janvier). Un  retour à des taux plus accessibles qui était devenu vital pour la santé de l’économie européenne, asphyxiée par la politique d’une Banque centrale européenne engagée dans une lutte sans merci contre l’inflation.

Souvenez-vous : en 2022, après le déclenchement de la guerre en Ukraine, l’inflation en zone euro s’était établie à + 10,2 % et avait poursuivi son essor en 2023 (dans une moindre ampleur), à + 5,4 %. La Banque centrale européenne (BCE) avait alors sorti la seule arme à sa disposition pour tenter d’enrayer cette dangereuse envolée : la hausse des taux d’intérêt, censée ralentir la consommation. Et donc l’inflation.

Après l’euphorie des taux historiquement bas qui avait fait s’envoler le marché de l’immobilier en 2020 et 2021, le coup de bâton a été rude : au terme de dix hausses consécutives de ses taux directeurs décidées par la BCE, les taux du crédit immobilier sur 20 ans sont passés de 1 % en janvier 2022 à 2 % en juillet 2022, 3 % en janvier 2023, jusqu’à 4,50 % fin 2023. Soit une multiplication des taux du crédit par 4,5 en 18 mois ! 

Si elle a dangereusement fragilisé l’économie européenne, cette politique a porté ses fruits. L’année 2024 a été celle de la stabilisation de l’inflation en zone euro à un niveau plus acceptable, soit 2,4 %. La BCE, qui vise l’objectif des 2 % et pense qu’il sera atteint dans quelques mois, a choisi de desserrer l’étau dès juin 2024 avec une première baisse de ses taux directeurs, suivie de quatre autres jusqu’à janvier 2025.

2/ Cet ajustement des taux européens est-il (déjà) terminé ?

La BCE anticipe un retour de l’inflation à 2 % d’ici à l’été, et prévoit en conséquence de poursuivre l’orientation à la baisse de ses taux pour les premiers mois de l’année. D’autant qu’après deux années d’une croissance extrêmement faible (+ 0,3 % en 2023, et + 0,7 % en 2024 contre + 2,8 % aux Etats-Unis…), l’heure de redresser l’économie européenne, en favorisant l’investissement et en encourageant la consommation, devient plus que nécessaire. Encore plus dans le contexte de guerre commerciale qui se dessine avec l’élection de Donald Trump aux Etats-Unis, laquelle risque de pénaliser une croissance européenne qui ne s’annonce pas extraordinaire en 2025, de l’ordre de + 1 % selon les économistes.

Une aubaine pour les banques et, par ricochet, pour les entreprises et les particuliers… Le taux de refinancement de la BCE, ce taux auquel les banques empruntent de l’argent (en partie) pour prêter aux entreprises et aux ménages contractant un crédit culminait à 4,50 % en septembre 2023. Il est redescendu à 2,90 % depuis le 5 février 2025 et devrait encore baisser jusqu’à l’été. Et après ? Sans incident sur l’inflation, qui doit se stabiliser à 2 % prochainement, une période d’observation prudente pourrait être ensuite décidée.

3/ Les banques vont-elles répercuter la baisse des taux de la BCE prévue jusqu’à l’été ?

En ce mois de février, quelques banques qui affichaient parmi les taux de crédit les plus bas du marché ont publié des barèmes de taux en légère hausse, de l’ordre de + 0,10 %. Un léger réajustement prévisible face à l’incertitude actuelle, entre instabilité politique et budgétaire en France et remise en cause des règles de l’économie mondiale par Donald Trump. Surtout, si elles empruntent à la BCE une partie de leur capital de refinancement, les banques françaises se refinancement également sur le marché financier français. L’OAT à 10 ans, principale source de financement des banques sur ce marché financier, a connu le mouvement inverse des taux directeurs de la BCE : relevé ces dernières semaines, il culmine à 3,30 %

Mais dans le même temps, le taux de dépôt de la BCE, qui rémunère l’argent placé par les banques, est passé de 4 % à 2,75 %. Et devrait continuer de baisser jusqu’à 2 % à l’été comme le prédit le gouverneur de la Banque de France. Ce taux d’intérêt sera plus ou moins égal à celui de l’inflation et ne sera donc plus rémunérateur pour les banques.

Une donnée qui doit inciter les établissements bancaires à produire plus de crédits. D’autant que leurs objectifs de reconquête d’une nouvelle clientèle vont aussi jouer dans la balance. Les banques les mieux placées en taux remporteront la mise. Selon l’observatoire Crédit Logement / CSA, les taux du crédit immobilier sur 20 ans pourraient baisser lentement jusqu’à l’été pour atteindre les 2,85 %. Sauf dégradation des conditions de marché.

4/ Et le prêt à taux zéro dans tout ça ?

Depuis quelques jours, la France a (enfin) un budget 2025. Mais pas encore tous les décrets d’application des dispositions qui y figurent. Il convient donc d’attendre le 1^er avril 2025 pour voir entrer en vigueur le Prêt à taux zéro (PTZ) nouvelle formule. Attendu depuis plusieurs semaines, l’élargissement du PTZ à l’ensemble du territoire, et non plus uniquement dans les zones tendues, sera effective.

Accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources, dans le neuf ou dans l’ancien,  il permet d’obtenir un prêt immobilier sans intérêt ni frais de dossier d’une durée totale de 20, 22 ou 25 ans pour l’achat ou la construction d’un logement neuf dans un bâtiment d’habitation collectif, ou l’achat d’un logement social habité. 

Le ministère du Logement a confirmé que le PTZ pourra également financer désormais la construction de maisons individuelles. De quoi relancer le marché de la construction ? C’est en tous les cas un sérieux coup de pouce et une aubaine pour les primo-accédants dont il conviendra de vite profiter.

Pour l’ancien en revanche, rien ne change : le prêt à taux zéro (PTZ) sera possible, mais uniquement en zone détendue et si des travaux de rénovation énergétique sont effectués.

Les conclusions de Courteam 

La compilation de toutes ces données nous fait affirmer que le temps d’investir est revenu. Entre janvier 2024 et janvier 2025, le volume de crédits accordés a d’ailleurs déjà rebondi de plus de 25 %.  « Les quatre baisses de taux de la BCE en 2024 sont à l’origine de la reprise de l’immobilier de ces derniers mois », confirme Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier. On vous l’aura dit : les conditions pour relancer les projets d’investissement sont au beau fixe.

Nos experts Courteam, le courtier normand spécialiste du financement, de l’immobilier et de l’assurance, sont à votre service.

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