Mon projet
immobilier

L’agent immobilier est un professionnel s’occupant de l’ensemble des démarches nécessaires à la mise en location ou à la mise en vente de biens immobiliers. Un contrat (mandat de vente ou de location), signé par le mandant (propriétaire), détermine la mission exacte de l’agent immobilier et sa rémunération. Il doit souscrire une assurance responsabilité professionnelle (et éventuellement une garantie financière) destinée à couvrir son activité.

Le métier d’agent immobilier est régi par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. L’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Celle-ci peut comporter d'autres mentions (gestion, syndic...) selon les activités qui sont les siennes.

Pour obtenir cette carte, délivrée depuis juillet 2015 par les Chambres de Commerce et d'Industrie, l’agent immobilier doit :

• justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme et/ou solide expérience sur le terrain) ;
• disposer d’une garantie financière (minimum de 110 000 €) destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers.
  Sa carte professionnelle porte alors la mention « peut recevoir des fonds » et ses documents commerciaux indiquent le montant de la garantie, le nom et l’adresse du garant.
  L’agent immobilier peut toutefois choisir de ne pas détenir de fonds. Dans ce cas, pour la délivrance de sa carte professionnelle, il atteste sur l’honneur ne recevoir ni détenir, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de ses honoraires. Dans ce cas, sa carte est délivrée avec la mention « s’est engagé à ne pas percevoir de fonds » et il doit en informer sa clientèle par affichage dans tous les lieux où il la reçoit, et sur tous ses documents commerciaux.
• bénéficier d’une assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) contre les conséquences financières dont il pourrait être tenu responsable dans le cadre de ses activités ;
• prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer la profession.

Cette carte professionnelle est valable 3 ans. Pour son renouvellement, l'agent immobilier doit suivre au moins 42 heures de formation continue sur trois années consécutives.

Afin de répondre à cette obligation, la législation permet de suivre :

• des formations de connaissances, de perfectionnement ou de développement des compétences (sur les thématiques telles que la déontologie, l’environnement juridique, économique, législatif, commercial, les connaissances en matières d’urbanisme, de construction, d’habitation, de rénovation énergétique).
• des actions d'enseignement dans la limite de 3 h/an.
• des colloques et ou conférences organisés dans les conditions d'une action de formation, dans la limite de 2 h/an (exemple : ateliers professionnels du Congrès de l'Immobilier FNAIM).

La carte professionnelle possède un numéro et un lieu de délivrance. Celui-ci doit apparaître sur tous les documents professionnels de l'agence tels que les contrats ou la correspondance avec les clients.

Depuis le 1er juillet 2015, les demandes de cartes professionnelles, de déclarations préalables d’activité et d’attestations pour les collaborateurs doivent être adressées au président de la Chambre de Commerce et d’Industrie territoriale :

• du lieu du siège du demandeur, si les demandes sont présentées par une personne morale ;
• du lieu de son principal établissement, si elles sont présentées par une personne physique.

Ces demandes sont à déposer contre décharge ou adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique.

Les activités qui peuvent être portées sur la carte professionnelle d'agent immobilier sont désormais :

• Transactions sur immeubles et fonds de commerce
• Gestion immobilière
• Syndic de copropriété
• Marchand de listes

La rémunération d'un agent immobilier est surtout liée aux ventes réalisées et au chiffre d'affaires de l'agence. Elle peut donc être très variable d'un mois et d'une année sur l'autre. Cette rémunération correspond à un pourcentage du prix de vente du bien, généralement situé entre 3 et 6 %.

• Acompte : somme d’argent (entre 5 et 10 % du prix du bien) versée par l'acquéreur lors de la signature du compromis de vente. L’acompte engage définitivement et sera soustrait du prix de vente si l'opération se réalise.
• Acte authentique (ou notarié) :  un acte authentique désigne un acte reçu avec les solennités requises par un notaire (officier publique) ayant compétence pour instrumenter dans le lieu où il a été rédigé. On l’appelle également acte notarié. La signature de l’acte authentique intervient à l’issue du processus de vente, après la signature d’un avant-contrat (promesse de vente ou compromis), après la levée des conditions suspensives prévues à l'avant contrat et le recueil de l’ensemble des pièces demandées. Cet acte peut être effectué sur un support électronique tout en conservant ses qualités originelles. En France, l’acte notarié constitue le plus haut degré de preuve.
• Acte sous seing privé : contrat utilisé en matière de location (bail) ou de vente (compromis), cet acte est rédigé et signé par les parties, sans intervention d'un notaire.
• ADIL (Agence départementale pour l'Information sur le Logement) : créées à l’initiative du département et de l’Etat, les Agences départementales pour l’Information sur le Logement (ADIL) ont pour mission d’informer les usagers sur leurs droits et obligations en matière de logement et de les conseiller (accès au parc locatif, projets d’accession à la propriété, etc). Présentes sur l’ensemble du territoire, les ADIL sont fédérées au sein de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement – www.anil.org).
• Administrateur de biens : ce spécialiste de l’immobilier est un professionnel gérant des logements ou des locaux pour le compte de particuliers ou d'entreprises. Ses missions : la gestion locative des biens (recherche de locataires, rédaction des baux, etc.) ; la gestion des lieux (entretien, syndic de copropriétés, règlement de litige, etc.) ; la valorisation du patrimoine immobilier de ses clients. L’administrateur de biens est aussi appelé gérant d’immeubles ou gestionnaire de patrimoine, selon les missions confiées.
• ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) : l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) a pour mission la mise en œuvre de projets de renouvellement urbain afin de transformer les conditions de vie dans les quartiers les plus fragiles. Elle pilote, notamment, le Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU) qui vise à opérer d’importantes rénovations de l’habitat social sur l’ensemble du territoire.
• Appel de fonds : c’est la demande adressée aux copropriétaires de régler les montants dus pour les charges récurrentes (ménages, énergie, assurance…) ou pour des charges exceptionnelles liées à des travaux, par exemple. Le montant des appels de fonds se détermine en assemblée générale. C’est le syndic qui se charge d’effectuer l’appel de fonds en faisant parvenir un courrier aux copropriétaires. On parle aussi d’appel de fonds à propos des sommes versées par l’acheteur d’un logement neuf en l'état futur d'achèvement selon des échéances déterminées en fonction de l'avancement des travaux.
• Apport personnel : c’est la somme dont dispose une personne désireuse d’acquérir un bien immobilier. Cet argent peut avoir des origines diverses : épargne, héritage… Avoir un apport personnel est important car les banques exigent le plus souvent un apport personnel pour accorder un prêt visant à financer un logement, généralement équivalent à 10 % du prix d’achat. Avoir un apport important permet de limiter le montant du prêt et donc de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.
• Architecte : professionnel ayant un diplôme reconnu par l'Etat et inscrit au tableau de l'Ordre des architectes. Il a pour fonction de concevoir et d'établir un plan de construction ou de rénovation, d'en préparer, diriger et contrôler la mise en œuvre et les coûts. Faire appel à un architecte est obligatoire pour toute construction ou transformation soumise à une demande de permis de construire, et dont la surface dépasse 150 m2.
• Bail d'habitation : contrat de location portant sur un local à usage d'habitation, et liant le bailleur (propriétaire) pour une durée minimale de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Le locataire peut l’interrompre à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois (1 mois dans certains cas).
• Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En règle générale, le bail commercial engage le bailleur pour 9 années au minimum, le locataire pouvant résilier tous les 3 ans, sauf dispositions contraires.
• BBC (Bâtiment Basse Consommation) : le label BBC est accordé aux bâtiments respectant différents critères en matière de consommation énergétique. Pour l’obtenir, le projet doit afficher une consommation d’énergie inférieure à 50 kWh en énergie primaire (chauffage, éclairage, ventilation, eau chaude…), par m2 de surface habitable, par an. Les exigences en matière de consommation d’énergie évoluant régulièrement, pour obtenir le BBC Effinergie 2017, le bâtiment doit, au préalable, être conforme à la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012).
• Bon de visite : document par lequel le client reconnait avoir visité un bien immobilier par le biais d'une agence immobilière. Il engage le client à traiter avec cette même agence en cas d’acquisition de ce bien.
• Bornage : opération qui consiste à délimiter une propriété par un géomètre. Celui-ci rédige un procès-verbal contenant un plan avec l’emplacement de ces bornes.
• Bouquet : somme d'argent versée par l’acquéreur à la signature de l’acte d’achat en viager, le solde étant versé sous forme de rente viagère. Ce montant est fixé selon les besoins du vendeur et son âge.
• Cadastre : le cadastre recense l’ensemble des propriétés foncières, bâties ou non bâties, des communes. L’administration s’en sert notamment comme base de calcul de la taxe foncière. Pour l’acquéreur d’un bien, cela peut lui permettre de connaitre précisément les limites de sa parcelle, sa forme ou bien encore le positionnement du bâti. Le registre du cadastre est consultable gratuitement auprès des services de la mairie ou en ligne à l’adresse suivante : www.cadastre.gouv.f
• Carnet d’entretien : le carnet d’entretien est un document obligatoire depuis 2001 pour tout immeuble en copropriété. Il est tenu par le syndic et répertorie les informations techniques et les travaux effectués.
• Caution : engagement (simple ou solidaire) par lequel un tiers accepte de se porter garant pour le paiement d'une dette. La caution peut être demandée dans le cadre d'un crédit immobilier ou d’une location : la personne qui se porte caution s'engage à payer au créancier le solde des sommes dues par le débiteur défaillant.
• Certificat de conformité : document administratif remis après le passage d'un contrôleur de la mairie qui atteste que la réalisation est conforme au permis de construire.
• Certificat d'urbanisme : le certificat d'urbanisme est un document qui indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné, permettant de savoir si l'opération immobilière envisagée est réalisable. Il a une durée de validité de 18 mois à compter de sa délivrance. La demande se fait auprès de la mairie de la commune (formulaire CERFA à renseigner).
• Charges locatives : ce sont les charges supportées par le locataire d’un logement. Comme le bailleur règle généralement ces charges directement auprès du syndic de copropriété, il en demande ensuite le remboursement à son locataire, on parle de charges « récupérables ». Elles concernent par exemple les dépenses relatives à la consommation d’eau ou de chauffage et celles liées à l’entretien et au fonctionnement : ascenseur, entretien des communs et des espaces verts, électricité… Le montant des charges locatives doit être justifié.
• Charges de copropriété : charges représentant l'ensemble des dépenses relatives à l'entretien, aux réparations des parties communes, et plus généralement au fonctionnement de l’immeuble. Les copropriétaires doivent participer au paiement de ces charges en fonction des tantièmes attribués aux lots détenus. Les charges sont dites récupérables pour la partie incombant au locataire.
• Colocation : on parle de colocation quand plusieurs locataires vivent sous un même toit et se partagent l’espace disponible. Le propriétaire des lieux a deux options pour le bail : un contrat de bail individuel avec chacun des colocataires, ou alors un seul contrat signé avec l'ensemble des locataires. Signer un bail de colocation est obligatoire.
• Contrat de location : le contrat de location est plus communément appelé le « bail » dans l’immobilier. C’est un contrat par lequel un propriétaire d’un bien en cède la jouissance à un locataire selon certaines modalités. En plus du prix et de la durée de la location, le bail précise les droits et devoirs des deux signataires. Sur internet, des modèles de baux sont disponibles afin d’éviter des oublis, étant précisé que la rédaction du bail doit être adaptée selon le type de location (meublé, colocation, etc.).
• Compromis de vente : le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente », est un document qui engage ses deux signataires : le vendeur à vendre son bien et l’acheteur à s’en porter acquéreur, et cela au prix déterminé en commun. Le compromis est généralement rédigé par l’agent immobilier ou un notaire, mais le recours à un professionnel de l’immobilier n’est pas une obligation. Il convient dans ce cas d’être très vigilant dans sa rédaction, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives.
• Condition suspensive : clause suspendant l’exécution du contrat de vente (avant-contrat) à la réalisation d'un événement déterminé : obtention d’un crédit immobilier, du permis de construire …
• Congé : acte qui signifie la fin du contrat de location. Pour les baux d'habitation, le locataire peut donner congé dès lors qu'il respecte le préavis. Le propriétaire ne peut donner congé qu’à certaines conditions : pour vendre le logement ou pour l'habiter (préavis à respecter) ou pour des raisons valables et sérieuses, par exemple, le non-paiement du loyer qui peut entraîner l'expulsion du locataire.
• Contrat de réservation : contrat qui permet de réserver un logement sur plan avant le début des travaux.
• C.O.S. : le coefficient d'occupation des sols détermine, pour chaque parcelle de terrain, la densité autorisée de construction au regard des règles d’urbanisme dans les zones définies par un P.L.U.
• C.R.E.P. : Le constat des risques d'exposition au plomb est un document remis au candidat acquéreur ou au locataire. Il donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement.
• Copropriété : statut juridique d’un immeuble. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun.
• Crédit immobilier : souscrit auprès d’une banque en direct ou en passant par un courtier, un crédit immobilier vise à financer un achat immobilier : un appartement, une maison, un terrain ou des parts d’une SCI. Il peut aussi servir à financer des travaux importants. Pour obtenir ce crédit, le demandeur doit répondre à différentes exigences, notamment en termes de revenus. Un délai de réflexion est imposé au demandeur lors de la réception de l’offre de crédit de la banque.
• C.S.G. : la contribution sociale généralisée est une taxe instituée en 1991. Elle grève l'ensemble des revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers et plus-values immobilières.
• Déficit foncier : un propriétaire qui encaisse des loyers intègre ces revenus fonciers dans sa déclaration d’impôt. A ce titre, il déduit les charges qu’il supporte dans le cadre de cette activité, comme des intérêts d’emprunt ou des travaux. Si ses charges sont supérieures aux revenus, il peut bénéficier du mécanisme du déficit foncier qui consiste à soustraire de ses revenus imposables les charges qui excèdent ses revenus.
• Délai de rétractation (ou délai de réflexion) : lorsqu’un acheteur d’un bien immobilier signe une promesse ou un compromis de vente, il bénéficie de 10 jours de réflexion. Durant ce délai de rétractation, il peut renoncer à acheter, sans justifier sa décision ou avoir à verser un dédommagement au vendeur. Ce délai court dès le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée à l’acquéreur ou de la remise en main propre par le notaire. Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un week-end ou un jour férié, il est prorogé au jour ouvrable suivant.
• Dépôt de garantie : somme d'argent confiée en contrepartie de l'exécution d'un contrat. Dans le cadre d'une vente, le dépôt de garantie (acompte) est versé par l'acquéreur au moment de la signature de l'avant-contrat de vente. Dans le cadre d’une location, le dépôt de garantie est versé par le locataire à la signature du bail. Il couvre le propriétaire-bailleur contre les risques liés à la location. Son montant ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Il est restitué dans les 2 mois suivant la restitution des clés par le locataire.
• Diagnostic de performance énergétique : document (DPE) rendu obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour toute vente immobilière (décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006). Il établit la quantité d'énergie consommée (ou estimée) pour l'utilisation standard d'un bien immobilier, ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin que l'acquéreur puisse comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est valable 10 ans.
• Diagnostics immobiliers : lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir à l’acheteur toute une série de diagnostics techniques relatifs au logement. Ces diagnostics composent ce que l’on appelle le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). La liste est longue, mais parmi les plus connus, citons les diagnostics « Plomb », « Amiante », « Loi Carrez » … Le DDT doit être rédigé par un professionnel certifié. Certains diagnostics ont des durées de validité n’excédant pas 6 mois. Le coût du DDT est supporté par le vendeur.
• Donation : acte juridique par lequel une personne donne, de son vivant, un bien à une autre personne. Il s’agit, le plus souvent, d’une avance sur héritage et fait l'objet du paiement des droits de mutation.
• Droits d'enregistrement : ce sont les impôts et taxes perçus par l’Etat lors de l’enregistrement des actes accompagnant des transactions à titre onéreux. En matière d’immobilier, sont soumis aux droits d'enregistrement toutes les transactions à titre onéreux (ventes classiques, viager, ventes aux enchères) portant sur tous les types de biens immobiliers (logements, bureaux, terrains), les droits d'usufruit et la nue-propriété, les titres de certaines sociétés. Les droits s'appliquent au prix mentionné dans l'acte authentique en prenant en compte l'ensemble des charges et indemnités dues au vendeur, à l'exception d'une éventuelle commission d'intermédiaire. Les droits sont payés lors de la signature de l'acte authentique. A ces impôts s'ajoutent les émoluments du notaire pour une vente immobilière.
• Droit de préemption : droit d'achat prioritaire qui permet à une personne ou collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre personne. Les conditions et le prix fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire doivent être respectés.
• Droits de mutation : appelés improprement « frais de notaire », ce sont les droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités locales, lors de la vente d'un bien immobilier.
• Droits de succession : impôts payés au Trésor Public par les héritiers dans le cadre d'une succession.
• ERNMT : l’état des risques naturels, miniers et technologiques est un diagnostic obligatoire Instauré par la loi du 30 juillet 2003, visant à tenir informé un acquéreur ou locataire des risques naturels, sismiques, de pollution, du radon, etc … Il est aussi dénommé ESRIS (Etat des servitudes risques et d’Information sur les sols).
• Etat des lieux : l’état des lieux est un document écrit visant à décrire l’état d’un logement, à une date donnée. L’ajout de photos et d’observations est possible et même conseillé. L’état des lieux est effectué par le locataire et le propriétaire lorsque le locataire intègre le logement et lorsqu’il le quitte.
• Expropriation : procédure engagée par l'Etat ou une collectivité locale à l'encontre d'un propriétaire afin de le forcer à vendre son bien dans le but de l'intérêt général, en contrepartie du versement d’une indemnité.
• Fonds de commerce : le fonds de commerce est composé d'un ensemble d'éléments corporels (marchandises, matériel, etc.) et incorporels (clientèle, nom commercial, marque, droit au bail, etc.) affecté à l’exploitation d’une activité commerciale. Ces éléments sont souvent inséparables et constituent la valeur du fonds de commerce. Les murs ne font en revanche pas partie du fonds de commerce.
• Foncière : société immobilière ayant pour activité l’achat et la location d’immeubles d'habitation, de bureaux, de locaux industriels et commerciaux, d’entrepôts, d’hôtels … et la vente de ces mêmes biens.
• Frais de notaire : ensemble des frais (taxes, émoluments du notaire et débours) payés lors d'une transaction immobilière. Ils représentent environ 8 % du prix pour un bien ancien, et environ 3 % du prix pour un logement neuf.
• Garantie décennale : garantie souscrite par le constructeur d'un immeuble ou d'une maison afin de protéger l’acquéreur contre tout vice de construction pendant dix ans à compter de la réception. Elle concerne les fondations, les murs et cloisons, les planchers, la toiture, les canalisations, les installations de chauffage …
• Garantie d'achèvement extrinsèque : elle concerne les opérations de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Le vendeur de ce bien, qui peut être un constructeur, un lotisseur ou un promoteur, doit obligatoirement garantir l'achèvement de sa construction par la fourniture d'une garantie d’achèvement extrinsèque obtenue auprès d'une banque, d’un établissement financier ou d’une société d’assurance. Ces organismes s’engagent alors à lui avancer les sommes nécessaires à l'achèvement du projet, en cas de défaillance du promoteur/constructeur.
• Garantie de parfait achèvement : cette garantie impose à l’entreprise qui a effectué des travaux dans un logement ou qui a construit un logement neuf, de réparer tous les désordres signalés (vices cachés et défauts de conformité), soit au moyen de réserves au procès-verbal de réception, soit au cours de l’année qui suit la réception des travaux. Si l’entreprise concernée tarde à effectuer les réparations dans les délais prévus, le propriétaire du logement peut saisir la justice afin qu’elle lui donne l’autorisation de faire réaliser les travaux par une autre entreprise aux frais de celle qui a failli.
• Honoraires : rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion). Le taux de rémunération est libre, mais il varie selon le barème de calcul affiché par le professionnel et le type d'opération réalisée.
• Hors d'eau : un immeuble est mis hors d'eau quand son gros œuvre est terminé (murs extérieurs complètement édifiés) et que la toiture est posée ou la terrasse achevée.
• HPE (Hautes Performances Energétiques) : le label français HPE recoupe un ensemble de normes et des prescriptions réglementaires. Il est attribué par l’Etat à des bâtiments répondant à des critères environnementaux précis qui vont au-delà de la seule performance énergétique. Le label continue d’évoluer en fonction des nouvelles exigences qui entrent en vigueur au fil des années.
• HQE (Haute Qualité Environnementale) : la certification française HQE définit des niveaux de références visant à hisser le niveau de qualité environnementale des bâtiments abritant des logements ou des immeubles tertiaires. Souvent considéré comme un label, ce n’en est pas un. Il s’agit d’une marque commerciale de l’association HQE. Il n’a donc pas de caractère officiel. Pour obtenir cette certification, le bâtiment doit respecter un référentiel portant sur le respect et la prise en compte de l’environnement. LEED et BREEAM sont d’autres certifications actives sur le marché.
• Hypothèque : droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit d'un créancier (banque, établissement de crédit) pour garantir le paiement de sa créance.
• Impôts locaux : ensemble des impôts perçus par les collectivités locales (communes, départements, régions). La taxe foncière due par tout propriétaire d’un bien immobilier ; la taxe d'habitation due par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères …
• Impôts sur les revenus fonciers : les revenus générés par la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le ménage qui loue un bien doit intégrer ces revenus locatifs dans sa déclaration d’impôt après déduction des charges et des frais : provisions pour charges, prime d’assurance, frais de gestion, taxes foncières…. Dans certains cas, il peut aussi opter pour un régime forfaitaire. Les loyers liés à la location d’un logement meublé relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Indice du coût de la construction : indice trimestriel élaboré par l’INSEE, utilisé pour l’indexation de contrats (loyers libres, baux commerciaux …). Remplacé depuis le 1er janvier 2006 par l'indice de référence des loyers.
• Indivision : l’indivision est une situation juridique par laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien commun, à parts égales ou pas. Cette solution est privilégiée lors d’un achat à plusieurs, notamment à deux, car elle est simple à mettre en œuvre. Elle a pour inconvénient d’entrainer des situations de blocage quand tous les indivisaires ne sont pas d’accord. Mieux vaut donc conclure une convention afin d’anticiper les écueils.
• Investissement locatif : se dit d’un bien immobilier acquis est destiné à être mis en location pour en obtenir des revenus locatifs.
• Location meublée : la location meublée consiste pour un propriétaire à louer un logement équipé, c’est-à-dire doté d’un mobilier de qualité permettant au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre dans de bonnes conditions. Un décret fixe la composition du mobilier lorsque le meublé est la résidence principale du locataire. Le bail d’un meublé est obligatoirement d’un an ou de 9 mois minimum lorsque le bien est loué à un étudiant
• Location saisonnière : comme son nom l’indique, il s’agit d’une location définie dans le temps, mais inférieure à 90 jours consécutifs, non reconductibles. Il s’agit généralement de locations pour des vacances. Un contrat doit obligatoirement être signé entre le loueur (qui peut être un particulier) et l’occupant des lieux. Il doit préciser les dates, le prix, la situation géographique ainsi que des renseignements sur le logement. Un état des lieux est obligatoire à l’arrivée et lors du départ des occupants.
• Location-accession à la propriété : la location-accession à la propriété est une formule de vente par laquelle le propriétaire d’un bien s’engage à le céder à un acquéreur à l’issue d’une période de location préalablement définie par contrat. En contrepartie de cet engagement, le locataire verse au propriétaire un loyer et une redevance qui sera déduite du prix de vente du bien à l’échéance du contrat. A l’issue de ce dernier, le locataire-accédant conserve la possibilité de renoncer à l’achat. Le vendeur doit alors lui restituer le montant des redevances perçues.
• Loi Carrez : diagnostic qui vise à attester d’une surface privative, déduction faite de la place occupée par des murs, des escaliers, des embrasures de portes, etc. Les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte, comme les caves et les garages. Le diagnostic Carrez fait partie des diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un logement. Si la différence entre la surface annoncée et la surface Carrez dépasse 5 %, l’acheteur peut demander une diminution du prix.
• Loi ALUR : loi définissant les règles de location de logements (plafonnement des loyers, zones tendues, trêve hivernale), les documents à remettre à l’acquéreur d’un bien immobilier, l’affichage des honoraires des professions immobilières, etc.
• Loi Hoguet : loi réglementant l'activité des professionnels de l'immobilier (agent immobilier, administrateur de biens, syndic de copropriété, marchand de listes, etc) ainsi que les conditions d'accès et d'exercice de ces professions.
• Loi Malraux : dispositif de défiscalisation visant à conserver le patrimoine architectural et historique français en facilitant la restauration immobilière.
• Loi Neiertz : loi relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des ménages.
• Loi Pinel : loi qui permet aux acquéreurs d’un bien neuf de diminuer leurs impôts sous condition de le louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
• Loi Scrivener : loi votée le 13 juillet 1979 pour protéger les emprunteurs en matière de prêts immobiliers. Elle réglemente entre autres la publicité sur les crédits, le contenu de l'offre de prêt, etc.
• Loi SRU : loi du 13 décembre 2000, dite de Solidarité et Renouvellement Urbain, qui fixe un pourcentage de logements sociaux pour chaque nouvelle construction. La loi porte également sur le fonctionnement des copropriétés, les baux d’habitation et les ventes immobilières (instauration d’un délai de rétractation obligatoire de 7 jours en faveur de l’acquéreur d’un bien immobilier).
• Lot : parcelle délimitée et bornée dans le cadre d'un lotissement.
• Lot de copropriété : dans une copropriété, les différents propriétaires détiennent des parties privatives (leur logement, notamment), mais également une quote-part des parties de l’immeuble dites « communes » : escaliers, ascenseur, cour... Le contenu de ces deux parties compose le lot de copropriété. Lors d’une transaction immobilière, c’est le lot de copropriété qui est cédé. Il n’est pas possible de dissocier les parties privatives de la quote-part des parties communes pour ne vendre que le logement ou le local, par exemple.
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : ce statut permet de louer des logements meublés à titre professionnel. Pour l’obtenir, il faut que cette activité génère des recettes annuelles supérieures à 23.000 euros par an pour l’ensemble du foyer fiscal et qu’elles soient supérieures aux autres revenus du foyer. Un membre du foyer fiscal, au moins, doit également être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
• Loueur en Meublé Non-Professionnel : si un loueur en meublé ne réunit pas les conditions lui permettant d’obtenir le statut de LMP, il exerce son activité en tant que LMNP : Loueur en Meublé Non-Professionnel. La fiscalité est alors un peu différente, mais elle reste intéressante dans la mesure où les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Ce statut a pour intérêt d’être peu contraignant.
• Maître d'œuvre : professionnel (personne physique ou morale) responsable de la conception, de la direction ou de la surveillance des travaux de construction.
• Mainlevée : acte authentique permettant d’arrêter une saisie, une opposition ou une hypothèque.
• Mandat : acte par lequel une personne donne son accord pour que son bien immobilier soit loué, géré ou vendu par une agence immobilière. Le mandat peut être exclusif (seule cette agence intervient sur la transaction), simple (non exclusif), ou semi-exclusif.
• Mandataire immobilier : un mandataire est un professionnel de l’immobilier à qui le vendeur d’un bien confie la mission de lui trouver un acquéreur.
• Marchand de biens : professionnel (personne physique ou morale) qui achète des biens immobiliers pour son propre compte puis les revend, en général après avoir effectué des travaux, en vue de réaliser une plus-value.
• Millièmes : unités de valeur servant de base pour quantifier la quote-part des parties communes affectée à chaque lot de copropriété.
• Multipropriété : partage d'un bien immobilier entre plusieurs personnes. L'acquéreur dispose de la jouissance du bien pendant une période déterminée de l'année.
• Mutation : elle peut être à titre gratuit (donation, succession, partage de succession ou de communauté conjugale d’un bien immobilier), non assujettie à l'impôt sur les plus-values ; ou à titre onéreux (transfert de la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d’une transaction immobilière), et dans ce cas, soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières.
• Nantissement : remise d’un bien à un créancier pour le garantir du remboursement. Le débiteur n'est pas dépossédé de son bien mais ne peut plus en disposer librement.
• Notaire : officier public chargé de rédiger ou de recevoir des actes et contrats. L’intérêt de passer par un notaire réside dans le fait que les actes qu’il établit et conserve ont un caractère authentique et incontestable. Le notaire intervient depuis la rédaction de la promesse de vente jusqu’à l’acte de vente et se charge de toutes les formalités nécessaires à l’authentification de l’acte d’achat. Il a également un rôle de conseiller et une mission d’accompagnement.
• Note d'urbanisme : document administratif nécessaire à tout acte de vente ou de succession. Il indique le plan d'urbanisme applicable, l’éventuel alignement à respecter, la situation du bien au regard du droit de préemption, les réserves, servitudes, opérations publiques d'aménagement existantes ou à venir, les observations et prescriptions particulières.
• Nue-propriété : droit de propriété partiel qui confère la propriété d’un bien sans son usufruit : on ne peut ni l’occuper, ni le louer. L’usufruitier a lui le droit d’occuper le bien et même de le louer s’il le souhaite. En revanche, il ne peut pas le vendre ou le donner, seul le nu-propriétaire a ce droit. Mais la vente devra se faire dans le respect des droits de l’usufruitier. Lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.
• Offre d’achat : document par lequel une personne montre son intérêt à acquérir un bien à un prix déterminé et sous certaines conditions.
• Offre de prêt : document qui récapitule les informations du prêt (montant, taux, durée …) et régit les obligations du prêteur et de l'emprunteur. L’offre de prêt obéit à un formalisme très strict et constitue un préalable obligatoire à la mise à disposition des fonds.
• Parties communes : désigne l’ensemble des parties d’un bâtiment ou d’un immeuble dont les copropriétaires ont communément l’usage ou l’utilité : gros œuvres, toitures, voies d’accès, ascenseurs…
• Parties privatives : espaces d’un immeuble ou d’un bâtiment réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
• PEL (Plan Epargne Logement) : le PEL vise à favoriser une épargne qui génère des intérêts, sans risque. Simple d’utilisation, il suffit d’y déposer, chaque année, une somme équivalente ou supérieure à 540 euros. En principe, un PEL permet d’obtenir plus facilement un prêt à un taux attractif. S’il respecte certaines conditions, le détenteur d’un PEL peut aussi obtenir une prime d’Etat pour son projet immobilier. Longtemps très apprécié, le PEL a vu son taux de rémunération baisser depuis sa création, ce qui le rend moins attractif.
• Permis de construire : autorisation administrative obligatoire pour construire, rénover ou agrandir un édifice. La demande s'effectue en mairie.
• P.L.U. : le plan local d’urbanisme fixe les règles générales de construction et les servitudes d'utilisation des sols d'une commune. Anciennement appelé P.O.S (plan d’occupation des sols)
• Plus-value immobilière : le vendeur d’un bien immobilier réalise une plus-value lorsqu’il vend son bien plus cher qu’il ne l’a acheté. La plus-value désigne le gain réalisé. Cette somme d’argent ne va pas intégralement et systématiquement garnir le compte en banque du vendeur puisque la plus-value immobilière est soumise à l’impôt.
• Préavis : période qui sépare la décision de rompre un contrat (notamment en matière de baux de location) de la rupture définitive de ce contrat. Elle est destinée à permettre à la partie qui n'est pas à l'initiative de la rupture de prendre les dispositions qui s'imposent.
• Primo-accédant : personne qui fait l’acquisition d’un bien immobilier pour la première fois.
• Promesse de vente : avant-contrat par lequel le vendeur d’un bien immobilier s’engage auprès d’un acheteur à lui vendre le bien à un prix déterminé. L’acheteur a donc « l’exclusivité » pour une durée déterminée. En contrepartie, l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation, généralement de l’ordre de 10 % du prix de vente. Ce document n’est pas obligatoire, mais il n’en reste pas moins un contrat qui engage les deux signataires. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts.
• Promesse d'achat : document appelé aussi offre d'achat. C’est un avant-contrat par lequel le candidat à l'achat s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Est nulle toute promesse d'achat accompagnée du versement d'une somme quelconque par l’acquéreur.
• Promoteur : professionnel réalisant un programme immobilier (achat du terrain, demande de permis de construire, gestion des travaux de construction et commercialisation).
• Publicité foncière : base de données du gouvernement qui regroupe l’ensemble des actes notariés en lien avec les biens immobiliers ainsi que leurs propriétaires. Ce registre ne recense que les informations publiques et peut faire office de preuve pour de futures ventes ou procédures telles qu’une hypothèque.
• Quittance : justificatif de règlement de loyer et charges, remis gratuitement par le bailleur (ou son mandataire) au locataire (sur sa demande).
• Quote-part : part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.
• Régime micro-foncier : le régime micro-foncier vise à simplifier la fiscalité des petits investisseurs locatifs qui ont à supporter de faibles charges. Pour en bénéficier, le total des revenus fonciers bruts encaissés par le foyer fiscal ne doit pas dépasser 15 000 euros par an, hors TVA. Il suffit à l’investisseur de noter le montant brut de ses recettes dans la bonne case sur sa déclaration d’impôt pour être en règle. Un abattement forfaitaire de 30% des recettes brutes est alors appliqué par l’administration.
• Régime réel : en matière de déclaration fiscale des revenus locatifs, le régime réel s’applique systématiquement dès lors que le montant annuel des loyers perçus par le ménage dépasse 15.000 euros. Pour les montants inférieurs, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier. Le régime réel se distingue également du micro-foncier par le fait qu’il est possible de déduire toute une palette de charges (un forfait s’impose pour le régime micro-foncier) et qu’il permet de réaliser un déficit foncier.
• Règlement de copropriété : ce document obligatoire organise et encadre la vie au sein de la copropriété. Il précise par écrit des informations comme la quote-part des charges pour chacun des lots, la destination de l’immeuble ou bien encore les conditions d’utilisation des parties communes. Le syndic est responsable de son application.
• Rente viagère : lors d’une vente en viager, le règlement se fait généralement en deux parties : le paiement d’un bouquet qui correspond à une fraction du prix du bien et le versement d’une rente viagère qui se calcule selon différents critères. Cette rente est versée au « crédirentier » jusqu’à ce qu’il décède. Elle peut être payée mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
• Résiliation : rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment pour défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, ou défaut d'assurance des locaux loués.
• Revenus fonciers : revenus générés par la mise en location d’un bien immobilier : appartement, maison, local commercial, garage, terrain…
• RT 2012 : issue du Grenelle de l'environnement de 2012, la Réglementation Thermique dite RT2012 fixe une limite maximale de consommation énergétique pour les bâtiments neufs. Elle s'appuie sur deux coefficients pour optimiser les performances énergétiques des constructions : Bbiomax pour réduire les besoins bioclimatiques du bâti ; Cepmax pour réduire les consommations d'énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, ventilateurs, etc.). La RT2012 exige par ailleurs une température maximale l'été sans climatisation pour assurer un meilleur confort thermique. Elle fixe aussi une surface minimale de baies vitrées pour favoriser les apports lumineux.
• S.C.I. : société civile immobilière dont l’objet est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
• S.C.P.I. : société civile de placement immobilier dont l’objet est d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de porteurs de parts (émises dans le public).
• Subrogation : possibilité de substitution d’une personne au profit d’une autre dans le cadre d’un rapport juridique.
• Surface habitable : surface au sol déduction faite des murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres, cages et marches d’escalier. Certains espaces sont d’emblée exclus de la surface habitable, comme la cave, les sous-sols, les gaines, les terrasses, les balcons, les vérandas, les dépendances ainsi que tous les espaces présentant une hauteur inférieure à 1,80 m. Pour rappel, pour louer un logement, il faut qu’il affiche plus de 9m2 de surface habitable et une hauteur minimale sous plafond de 2,20 m.
• S.H.O.B. : surface hors œuvre brute, somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, les balcons, loggias et toitures-terrasses.
• S.H.O.N. : surface hors œuvre nette, surface de plancher qui exclut les combles, sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, ainsi que les bâtiments réservés au stationnement des véhicules.
• Syndic de copropriété : professionnel désigné par les copropriétaires. Il gère la copropriété, convoque les assemblées générales et en exécute les décisions.
• Taxe d’habitation : impôt s’appliquant à chaque personne (propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit) disposant d’un bien immobilier. Elle est payée par la personne ayant la disposition ou la jouissance du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
• Taxes foncières : impôts locaux dus tous les ans par le propriétaire d'un bien immobilier.
• THPE (Très Haute Performance Energétique) : label accordé à des bâtiments et à des maisons individuelles affichant des performances énergétiques allant au-delà des exigences réglementaires en matière de consommation de chauffage, d’éclairage, d’eau chaude sanitaire, voire de climatisation. Les consommations d’énergie sont inférieures de 20% à celles de référence, dictées par la réglementation (RT 2012).
• Usufruit : droit temporaire de profiter d’une chose (notamment un bien immobilier) et d’en récolter les « fruits ». Il prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.
• Valeur locative : montant qu’il est possible de retirer de la location d’un bien immobilier. La valeur locative n’est donc pas définie une fois pour toutes. Elle peut évoluer suite à des travaux intérieurs, comme l’aménagement de combles, ou de changements dans l’environnement qui font que sa valeur progresse ou régresse sur le marché. La valeur locative sert notamment de base de calcul pour certains impôts locaux comme la taxe d’habitation et la taxe foncière.
• VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) : fait pour un acquéreur d’acheter un bien qui n’est pas encore construit. On parle aussi « d’achat sur plan ». L’acquéreur devient donc propriétaire du bien au-fur-et-à-mesure de sa construction et en prend livraison à son achèvement. Le règlement est échelonné selon un calendrier calqué sur l’évolution des travaux.
• Vente par adjudication : appelée aussi vente aux enchères.
• Viager : mode particulier de vente, dans lequel le vendeur cède un bien immobilier (libre ou occupé) et reçoit un bouquet (versement initial) et une rente jusqu’à son décès.