Immobilier neuf : en Normandie, des chiffres en forte baisse en 2022, quelles perspectives pour 2023 ?

Organisme associatif de veille créé il y a 10 ans, l’Observatoire du logement neuf en Normandie (OLONN) a dévoilé les chiffre de l’année 2022 il y a quelques jours à l’occasion de sa conférence annuelle organisée à Caen. Un événement au cours duquel il a surtout été question du recul de l’immobilier neuf, qu’il s’agisse d’habitat collectif ou, plus encore, de construction individuelle. Chiffres, tendances, explications : on vous dit tout.

1/ Terrains à bâtir : effondrement des volumes

Après une année 2021 presque euphorique consécutive à la sortie de crise Covid 19, l’année 2022 a rebattu les cartes. Entre hausse des coûts des matériaux, et donc des coûts de la construction, hausse des coûts du crédit, surtout au cours du deuxième semestre, durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers et sobriété foncière, les envies, toujours très fortes pour les ménages français, d’acquérir un bien neuf se sont confrontées à de forts vents contraires. Résultat, les ventes de terrains à bâtir ont fortement reculé.

• Normandie : entre 2021 et 2022, le nombre de lots à bâtir vendus à travers la Normandie (Calvados, Manche, Orne, Seine-Maritime, Eure) a reculé de 36 % avec 1 637 ventes de terrains, tendance qui s’est tout particulièrement creusée tout au long du deuxième semestre, relève l’Observatoire du logement neuf en Normandie. Le nombre de nouveaux terrains mis en vente a lui aussi fortement chuté (-23,8 %, soit 1597 lots).
• Calvados : la baisse est un peu plus forte encore : 636 terrains ont été vendus, soit une chute de – 42 %, pour 538 nouveaux terrains mis en vente (-35,4 %). La surface moyenne était de 483 m²(- 11,4 %), et le prix moyen de 77 715 € (+ 9,7 %).
• Caen Métropole : plus on s’approche de Caen, plus le prix au mètre carré est élevé et les surfaces diminuent. En 2022, 293 terrains ont été vendus dans la métropole de Caen, soit – 40 % par rapport à 2021, à un prix moyen de 89 087 € (+ 16 %), pour une surface moyenne de 446 m² (-10 %).
• Caen la Mer : de façon paradoxale, les prix ont légèrement reculé sur le territoire de la communauté urbaine, avec une baisse de – 1 %, à 93 239 € en moyenne, pour une surface moyenne de 412 m².

2/ Promotion immobilière : Caen la Mer a tiré le marché vers le haut

Malgré un fort ralentissement à partir du 3^e trimestre sur Caen (40 % du marché normand) et Rouen (34 % du marché), la vente de logements collectifs en 2022 est restée assez dynamique en Normandie. Avec 3 559 ventes, la baisse n’est, au final, que de – 8,6 %. Le prix de vente moyen s’est établi à 4 180 €/m² (+ 8%).

Le territoire de Caen la Mer a particulièrement animé ce marché avec 1 399 ventes, soit une très légère baisse de 1 % par rapport à l’année précédente.

Sur les 5 départements normands, les communes qui ont le plus attiré les acheteurs sont Fleury-sur-Orne, Epron, Carpiquet, Verson, Deauville, Colombelles et Soliers. 

Un phénomène est néanmoins apparu sur la fin d’année, celui des désistements. Très probablement en raison de la difficulté d’accès au crédit, 97 désistements ont été enregistrés au 3^e trimestre sur 276 ventes. 

3/ Et pour 2023 ?

Avec la hausse continue des taux de crédit, une inflation toujours forte et une guerre en Ukraine qui continue de peser sur l’économie mondiale, en particulier sur les prix de l’énergie et ceux des matières premières, les voyants restent au rouge pour l’immobilier neuf.

Clairement, l’adéquation entre le montant des acquisitions dans le neuf et les mensualités de crédit à rembourser après financement de ces biens devient problématique. Une réalité également applicable à l’ancien, dont les prix tardent à baisser.

PAR STEPHANE HUBIN (Décollage e-Médias)

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